Adana’da Kira Davaları ve Tahliye Süreci

Adana’da kira davalarında arabuluculuk, görevli mahkeme, kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye yolları: kiracı ve kiraya veren için başvuru rehberi.

Kiranın artırılması, ödenmeyen kira alacağının tahsili ve evin boşaltılması farklı taleplerdir. Önce hangi sonucu istediğinizi belirleyin; izlenecek yol ve süreler buna göre değişir. Aşağıdaki açıklamalar ağırlıklı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir ve somut sözleşmenin hukuki incelemesinin yerini tutmaz.

İçindekiler

Kira tespiti, alacak ve tahliye arasındaki fark

  • Kira bedelinin tespiti: Belirli bir kira döneminde uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesidir. Tek başına kiracının çıkarılması sonucunu doğurmaz.
  • Kira alacağı: Ödenmediği ileri sürülen bedellerin tahsilidir. Hangi ayın borçlu olduğu, ödeme günü ve yapılan ödemeler ayrı ayrı incelenir.
  • Tahliye: Kiralananın boşaltılması talebidir. Dayanılan sebebin kanuni koşulları ve başvuru süresi bulunur.

Örneğin çevredeki kiraların yükseldiğini düşünmek ile kiracının üç aydır ödeme yapmadığını ileri sürmek aynı başvuruyu gerektirmez. Talep türünü seçerken sözleşmeyi, kira dönemini ve ödeme kayıtlarını birlikte değerlendirin. Temel düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerindedir.

Dava açmadan önce arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisna dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Bu istisna, her tahliye davasının arabuluculuktan muaf olduğu anlamına gelmez. Dayanak: 6325 sayılı Kanun m.18/B.

Başvuru, uyuşmazlık için yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır; büro bulunmayan yerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğü başvuruyu alır. Anlaşma sağlanmazsa son tutanak, dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılması, dava şartı nedeniyle usulden ret sonucunu doğurabilir. Başvuru ve tutanak kuralları aynı Kanun’un 18/A maddesinde yer alır.

Arabuluculuk anlaşmasını imzalamadan önce kira bedelinin hangi dönem için geçerli olduğunu, ödeme ve varsa boşaltma tarihlerini, giderlerin paylaşımını açıkça belirleyin. Kira uyuşmazlığına ilişkin anlaşma belgesinde icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; bu konu da 18/B maddesinde düzenlenmiştir.

Adana’da hangi mahkemeye başvurulur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda genel olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir; ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ayrıdır. Davanın parasal büyüklüğü bu genel görev kuralını değiştirmez. Hangi yerdeki mahkemenin yetkili olduğu ise ayrıca incelenir: davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi kurallar değerlendirilir. Kaynak: Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, 6 ve 10.

Adana ilindeki her uyuşmazlık merkez adliyede görülmez. İlçelerin adliye bağlantıları için Adana adliyeleri rehberini inceleyin. Arabuluculuk bürosunun güncel yer bilgisi için Bakanlığın arabuluculuk büroları iletişim listesindeki Adana kaydını kontrol edin. Duruşmaya gidiyorsanız tebligattaki mahkeme, bina ve dosya bilgilerini esas alın.

Kira artışı ve kira tespit davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, TBK m.344 uyarınca bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu oran, aylık enflasyon oranıyla aynı şey değildir. Artış anlaşması bulunmadığında da bedelin belirlenmesinde kanundaki sınır ve hakkaniyet ölçütü uygulanır. Sözleşmenizdeki artış hükmünü ve yenileme tarihini birlikte kontrol edin.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda farklı bir değerlendirme yapılır: hâkim, TÜFE değişiminin yanında taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alır. Beş yılın dolması, kiraya verenin istediği bedeli kendiliğinden geçerli kılmaz. Yabancı para ile kararlaştırılan bedellerin özel kuralları vardır. Ayrıntılar TBK m.344’te yer alır.

Kira tespit davası her zaman açılabilse de belirlenen bedelin hangi dönemden başlayacağı; dava tarihi, önceden yapılan yazılı bildirim ve sözleşmedeki artış hükmüne bağlıdır. Bu nedenle yalnız dava açılabilecek tarihe değil, kararın uygulanacağı kira dönemine de bakılmalıdır. Kaynak: TBK m.345.

Tahliye hangi sebeplerle istenebilir?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri sözleşmesinin bitmesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. TBK m.347’deki uzama ve bildirim düzeni ile özel sona erme sebepleri birlikte değerlendirilir. Sık karşılaşılan bazı sebepler şunlardır:

  • İhtiyaç: Kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi bulunması (m.350).
  • Yeniden inşa veya imar: Kanunda belirtilen esaslı çalışmalar sırasında taşınmazın kullanımının mümkün olmaması (m.350).
  • Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı sonradan edinen kişinin gereksinimi ve buna bağlı bildirim ile dava koşulları (m.351).
  • Yazılı tahliye taahhüdü: Kiralanan teslim edildikten sonra verilen, belirli bir boşaltma tarihini içeren taahhüdün koşulları (m.352).
  • Ödeme yapılmaması: Temerrüt nedeniyle fesih ile iki haklı ihtara dayanan tahliye ayrı yollardır; koşulları birbirinin yerine kullanılamaz (m.315 ve m.352).

Bu liste bütün sona erme sebeplerini kapsamaz. Belgenin başlığında “taahhüt” veya “ihtar” yazması tek başına yeterli değildir; düzenlenme ve teslim tarihleri, içerik, imza ve tebliğ bilgileri incelenir. İlgili hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda bulunur.

Bildirim ve dava süreleri

“Tahliye için her durumda bir ay vardır” şeklinde tek bir hesap yapılamaz. Örneğin yazılı tahliye taahhüdünde TBK m.352, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayan bir aylık başvuru süresi öngörür. İhtiyaç nedeniyle dava, yeni malikin bildirimi ve ödeme temerrüdü farklı başlangıç noktalarına ve koşullara bağlıdır. TBK m.353’teki yazılı bildirimle dava süresinin uzaması da ayrıca değerlendirilir.

Dava şartı arabuluculukta, büroya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A-15). Bu kuralı bütün ihtar ve bildirim sürelerinin otomatik uzadığı şeklinde yorumlamayın. Sözleşme başlangıcını, dönem sonunu, tebliğleri, arabuluculuk başvurusunu ve son tutanak tarihini aynı zaman çizelgesinde toplayın.

Başvuru öncesi hazırlanacak belgeler

  • Kira sözleşmesi, ek protokoller ve varsa artışa ilişkin yazışmalar.
  • Aylara göre ödeme tablosu, banka dekontları ve diğer ödeme belgeleri.
  • İhtarname, tebliğ belgesi ve varsa tahliye taahhüdünün aslı.
  • Talebe göre tapu ve edinme tarihi, ihtiyacı açıklayan belgeler veya emsal kira bilgileri.
  • Arabuluculuk dosya numarası ve süreç tamamlandıysa son tutanak; varsa icra veya mahkeme evrakı.

Kiracıysanız yalnız talep edilen tutarı değil, hangi aylara ve hangi artış hesabına dayandığını da kontrol edin. Kiraya verenseniz toplam borcu gösteren tek rakam yerine ay, vade, ödeme ve kalan tutarları ayrı gösterin. Bu hazırlık listesi her dosyada bütün belgelerin zorunlu olduğu anlamına gelmez.

Masraflar, süre ve dosya takibi

Başvuru harcı, gider avansı, tebligat, gerektiğinde keşif ve bilirkişi giderleri ile avukatlık ücreti farklı kalemlerdir. Dava türü ve talep tutarı bilinmeden tek bir toplam vermek yanıltıcı olur. Yargılama giderlerinin kapsamı HMK m.323’te, arabuluculuk ücretinin paylaşımı ise 6325 sayılı Kanun m.18/A’da düzenlenir.

Dosyanın kaç ayda sonuçlanacağı; tebligat, deliller, keşif, bilirkişi incelemesi ve kanun yolu aşamalarına göre değişir. Mahkeme adı ve esas numarasıyla UYAP Vatandaş Portalı üzerinden dosyanızı takip edebilirsiniz. Duruşma gününü ve tebligatları ayrıca izleyin; karar verilmesi ile kararın uygulanması aynı aşama değildir.

Sık sorulan sorular

Beş yıl dolunca kiracı çıkmak zorunda mı? Beş yıllık süre, TBK m.344’teki kira bedeli değerlendirmesiyle ilgilidir. Tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

Ev satılırsa kira sözleşmesi biter mi? Genel olarak yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle başvurusu ise ayrı koşullara bağlıdır. Kaynak: TBK m.310 ve 351.

Arabulucu tahliyeye karar verir mi? Arabulucu mahkeme gibi hüküm vermez; tarafların anlaşma aramasına yardımcı olur. Anlaşma sağlanamazsa şartları bulunan dava veya takip yolu ayrıca değerlendirilir. Arabuluculuğun tanımı 6325 sayılı Kanun m.2’de yer alır.

Adana’da kira hukuku alanında çalışan 5 avukat

Aşağıdaki isimler, avukatların veya bağlı oldukları büroların kendi sitelerinde açıkladıkları çalışma alanlarına göre alfabetik olarak listelenmiştir. Her isim altında konuya ilişkin açıklamaya ve rehberdeki profil bilgilerine ulaşabilirsiniz.

Avukat Ayşe Nur Coşkun

Bürosunun sözleşme hukuku sayfasında kira sözleşmelerinin hazırlanması konusunda avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunulduğu belirtiliyor.

Avukat Ayşe Nur Coşkun profili · Büronun ilgili çalışma alanı açıklaması

Avukat Dilara Öztürk

Öztürk Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku kapsamında kira sözleşmelerinin düzenlenmesi ve tahliye davalarının takibi konularında hizmet verdiğini belirtiyor.

Avukat Dilara Öztürk profili · Büronun ilgili çalışma alanı açıklaması

Avukat İremnur Atasever

Kurucusu olduğu Duru Hukuk, kira hukuku hizmetlerini tahliye, kira tespiti, uyarlama ve kira alacağı uyuşmazlıkları olarak açıklıyor.

Avukat İremnur Atasever profili · Büronun ilgili çalışma alanı açıklaması

Avukat Necati Arda Kangal

Bürosunun gayrimenkul hukuku sayfasında taşınmazların kiralanmasından doğan uyuşmazlıklar, kira tespiti ve tahliye davaları hizmet verilen konular arasında açıklanıyor.

Avukat Necati Arda Kangal profili · Büronun ilgili çalışma alanı açıklaması

Avukat Tuğçe Nur Kaplan

Kurucularından olduğu Kaplan Hukuk, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması ile ihtiyaç, kira borcunun ödenmemesi veya tahliye taahhüdüne dayanan tahliye süreçlerini çalışma konuları arasında gösteriyor.

Avukat Tuğçe Nur Kaplan profili · Büronun ilgili çalışma alanı açıklaması

Çalışma alanı bilgileri 3 Ekim 2026 tarihinde büroların kendi internet sitelerinden kontrol edilmiştir.

Diğer konular için hukuk rehberlerini, isim veya sicille kayıt aramak için Adana avukatlar listesini kullanabilirsiniz.

Hazırlayan ve yayımlayan: Adana Avukat Rehberi. Son güncelleme: 03.10.2026.

© Telif Hakkı 2026, Tüm Hakları Saklıdır.
Başa dön tuşu