Kiracı depozitosunu geri isterken önce iki durumu ayırmalıdır: Para, kanundaki koşullarla açılmış bir banka güvence hesabında mı, yoksa doğrudan kiraya verende mi? Bankadaki güvence için düzenlenen üç aylık bildirim süresi, her ev sahibinin depozitoyu üç ay tutabileceği anlamına gelmez. İade talebinde sözleşmenin sona ermesi, anahtar teslimi, ödemenin belgesi ve varsa kesinti gerekçeleri birlikte değerlendirilir.
Bu yazı konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitonun geri alınmasına odaklanır. Tahliye nedenleri, kira tespiti ve Adana’daki başvuru düzeni için kira uyuşmazlıkları rehberine bakabilirsiniz. Bankaya karşı ayrı bir uyuşmazlığın görev ve başvuru koşulları ise kiraya verene yöneltilen alacak talebiyle aynı kabul edilmemelidir.
Depozito kaç aylık olabilir, nerede tutulur?
Konut ve çatılı işyeri kirasında sözleşmeyle güvence verilmesi kararlaştırılmışsa, miktar üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak belirlenen güvenceyi kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli tasarruf hesabına yatırır. Kanun, kıymetli evrak için de bankaya depo edilmesini öngörür. Bu, sözleşmedeki güvenceyi düzenleyen Türk Borçlar Kanunu m.342 kuralıdır.
Ev sahibinin günlük kullandığı hesabına açıklama yazarak havale yapılması, tek başına bu özel güvence hesabının açıldığı anlamına gelmez. Dekont ödemenin belgesi olabilir; paranın kimde bulunduğunu ve hangi yolla geri isteneceğini ayrıca belirlemek gerekir. Sözleşmedeki depozito maddesini, ödeme belgesini ve varsa bankanın hesap sözleşmesini birlikte okuyun.
Bankadaki depozito için üç ay kuralı nasıl işler?
Banka, güvenceyi iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Bunların yanında, TBK m.342’nin üçüncü fıkrası kiracı için ayrı bir iade yolu düzenler: Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Burada üç ayrıntı önemlidir. Süre, depozitonun yatırıldığı tarihten başlamaz. Üç ayın geçmesi, kiracının başvurusu olmadan otomatik ödeme yapılacağı anlamına gelmez. Kiracıya gönderilen bir hasar mesajı da maddede aranan dava veya takip bilgisinin bankaya yazılı bildirimiyle aynı işlem değildir. Arabuluculuk başvurusunun bu banka bildirimini kendiliğinden karşıladığı varsayılmamalıdır.
Depozito doğrudan ev sahibine ödendiyse
Para hâlen doğrudan kiraya verende tutuluyorsa, bankadaki özel güvence hesabını çözme mekanizması kullanılamaz. Bununla birlikte, ödemenin elden veya kiraya verenin hesabına yapılmış olması iade talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ödeme tutarı ve tarihi, sözleşmedeki güvence koşulları, sona erme ve teslim bilgileri ile güvence kapsamında kalan borçlar incelenir.
Yazılı talepte hangi sözleşmeye dayanıldığını, depozitonun ne zaman ve nasıl ödendiğini, teslim tarihini ve istenen tutarı açıkça belirtmek yararlıdır. Kesinti ileri sürülüyorsa, her kalemin gerekçesi ve belgesi istenebilir. TBK m.342 bütün doğrudan ödemeler için tek bir 30 veya 90 günlük iade vadesi koymaz. İadenin ne zaman istenebileceği ile borçlunun temerrüde düşmesi de ayrı değerlendirmelerdir.
Anahtar tesliminde hangi kayıtlar hazırlanmalı?
Taşınmazın boşaltılması ile anahtarın teslim edildiği tarih farklı olabilir. Teslimin kime, hangi tarihte ve hangi koşullarla yapıldığını belgelemek, sonradan çıkan uyuşmazlığı daraltır. İmzalı bir teslim tutanağı yararlıdır; aşağıdaki liste kanunun zorunlu tuttuğu tek bir form değildir.
- Taşınmazın adresi, kira sözleşmesinin tarihi ve teslim alan kişinin bilgisi.
- Teslim tarihi, anahtar sayısı ve varsa teslim edilen kumanda veya kartlar.
- Sayaç değerleri, demirbaşların durumu, tarafların gördüğü eksiklikler ve itirazlar.
- Depozito için o gün gerçekten yapılan ödeme veya henüz çözülemeyen tutar ve kesinti iddiaları.
Ödeme dekontu, giriş ve çıkış fotoğrafları, anahtar teslimi ve yazışmalar, taşınırken belgelenmesi gereken noktaların başında gelir. Belgeleri tarih sırasıyla saklamak önemlidir. Fotoğraf ve elektronik kayıtların belge niteliği ile ispatın değerlendirilmesi için HMK m.190, 194 ve 199 dikkate alınır; tek bir fotoğraf, uyuşmazlıktaki bütün soruları kendiliğinden çözmez.
Bir tutanağın düzenini görmek için Avukat Saim İncekaş tarafından paylaşılan anahtar teslim tutanağı örnekleri incelenebilir. Örneklerdeki depozitonun tahsil edildiğine veya tarafların birbirini ibra ettiğine ilişkin cümleler, gerçek ödeme ve anlaşma durumuna göre değerlendirilmelidir. Henüz alınmamış parayı alınmış gibi gösteren bir metin imzalanmamalıdır.
Ev sahibi hangi gerekçelerle kesinti isteyebilir?
Güvence kapsamındaki ödenmemiş kira, kullanım giderleri veya kiracının sorumlu olduğu zararlar değerlendirmeye konu olabilir. Ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulma kiracıya yüklenmez. Bu ayrım TBK m.334’te düzenlenmiştir. Bir onarım faturası bulunması, masrafın tamamının mutlaka kiracıya ait olduğunu tek başına göstermez.
Örneğin zamanla yıpranan bir yüzey ile kırılarak kullanılamaz hale gelen bir demirbaş aynı değerlendirmeyi gerektirmez. Başlangıçtaki durum, kullanım süresi, hasarın nedeni ve giderilme bedeli önemlidir. Bu nedenle bütün boya giderlerinin kesilebileceği veya hiçbir boya giderinin kesilemeyeceği şeklinde peşin bir sonuç doğru olmaz. Kesintinin her kalemi ve tutarı ayrı açıklanmalıdır; kiracı kullanım giderlerini gösteren belgelerin örneklerini de isteyebilir (TBK m.341).
Hasar sonradan bildirilirse ne olur?
Kiraya veren, geri verme sırasında taşınmazı kontrol edip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmelidir. Olağan incelemeyle belirlenebilecek eksiklik ve ayıplar hemen yazılı bildirilmezse kiracı bunlara ilişkin sorumluluktan kurtulur. Olağan incelemede anlaşılmayacak eksikliklerde sorumluluk devam eder; bunlar öğrenildiğinde yine hemen yazılı bildirim gerekir. TBK m.335 bu bildirim için sabit 7, 15 veya 30 günlük bir sayı belirlemez. Bu ayrım, bütün kira borçlarının silindiği anlamına gelmez.
İade tutarı ilk ödenen para mı, güncel kira mı?
Bu soruyu yalnız bugünkü kira bedeline bakarak cevaplamak yeterli değildir. Depozitonun hangi tutar veya para birimiyle ödendiği ve bankada tutulup tutulmadığı belirlenmelidir. İade tutarının sözleşmede ayrıca düzenlenmiş olması da depozito iadesinde sözleşmenin etkisini değerlendirirken gözden kaçırılmamalıdır. Somut sözleşme incelenmeden her olayda son kira kadar ödeme yapılacağı ya da ilk tutarın hiç değişmeden döneceği söylenmemelidir.
Depozito son ayın kirası yerine sayılabilir mi?
Depozitonun ödenmiş olması, son ayın kira borcunu otomatik olarak kapatmaz. Mahsup konusunda anlaşma veya takasın hukuki koşulları ayrıca değerlendirilmelidir. Bu yüzden yalnız depozito bulunduğuna güvenerek kira ödemesini kesmek uygun bir genel yöntem değildir. Kira ödeme borcu ve takas koşulları için TBK m.313, 139, 143 ve 326 birlikte okunmalıdır.
Anlaşma sağlanmazsa hangi yol izlenir?
Kiracı ile kiraya veren arasındaki depozito iadesi davası, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık olarak genel olarak dava öncesi arabuluculuk kapsamındadır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. 6325 sayılı Kanun m.18/A ve 18/B’deki ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna, depozito alacağı davasına otomatik olarak uygulanmaz.
Kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisinden doğan alacak davalarında genel görevli mahkeme, HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. İcra takibi veya dava yolunun seçimi, istenen tutar ve mevcut belgelerle değerlendirilir. Adana’da ilçe ve adliye bağlantılarını görmek için adliyeler rehberi kullanılabilir; somut dosyanın yetkili mahkemesi ayrıca belirlenir.
Başvuru öncesinde dosyayı beş parçayla hazırlamak işinizi kolaylaştırır: kira sözleşmesi, depozito ödeme kaydı, sona erme ve teslim belgeleri, yazılı iade talebi, varsa kesinti açıklamaları ve dayanakları. Talebin hangi tutar için ve hangi kişiye yöneltildiği bu belgelerle açık hale gelmelidir.
Kaynak kontrolü: 27 Ekim 2026. Hukuki dayanaklar, resmî konsolide kanun metinlerinden kontrol edilmiştir. Açıklama ve şemalar genel bilgilendirme içindir; sözleşme ve somut olayın koşulları ayrıca değerlendirilir.
